전세계약서 작성 꿀팁: 빠뜨리기 쉬운 필수 조항

전세계약을 앞두고 있다면, 부동산 중개사 말만 믿고 무심코 계약서에 사인하고 계신 건 아닌가요? 단순한 종이 한 장처럼 보여도 전세계약서는 향후 수천만 원의 손해나 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 문서입니다. 그런데 의외로 많은 분들이 계약서를 꼼꼼히 읽지 않거나, 꼭 넣어야 할 조항을 빠뜨린 채 계약을 마무리하곤 합니다. 이런 실수는 집을 구하는 사람이라면 누구에게나 일어날 수 있고, 그 결과는 결코 가볍지 않습니다.

특히 전세금 반환, 관리비 분담, 수리 책임 등은 계약서에 명확히 적혀 있어야 추후 분쟁 없이 문제를 해결할 수 있습니다. 아무리 믿을 만한 집주인이라도, 말로 한 약속은 법적 효력이 없습니다. 그래서 오늘은 전세계약서에 반드시 포함해야 할 필수 조항 5가지와 함께, 계약서 작성 시 꼭 체크해야 할 실질적인 팁을 공유해 드립니다.

이 글을 통해 단 한 줄의 문구가 얼마나 큰 차이를 만들 수 있는지 확인하시고, 안전하고 똑똑한 전세계약을 체결해보세요. 전세계약서를 처음 작성하는 분은 물론, 여러 번 경험해본 분들도 다시 한번 점검해볼 기회가 될 것입니다.

계약 기간과 퇴거 통보 시점은 꼭 명확히 적는다

계약서에서 가장 기본이지만 자주 놓치는 부분이 바로 ‘퇴거 통보’ 시점입니다. 대부분 계약 기간은 명확히 기입하지만, 만기 전에 이사 계획이 생길 경우 얼마나 전에 집주인에게 통보해야 하는지를 빼먹는 경우가 많습니다. 이 부분이 빠지면, 만기 한 달 전에 퇴거를 원하더라도 집주인과 분쟁이 생길 수 있습니다.

일반적으로는 계약 종료 최소 1~3개월 전에 퇴거 의사를 통보해야 하며, 이를 계약서에 명시해두는 것이 좋습니다. 또, 계약 연장 의사가 없는 경우 자동 연장이 되지 않도록 명시하는 문구도 중요합니다. ‘계약 만료 전 ○○일 전까지 퇴거 의사 통보가 없을 경우 자동 연장으로 간주한다’와 같은 문구가 있는지 반드시 확인하세요.

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전세금 반환 조건과 시기는 상세하게 작성

가장 중요한 돈 문제, 전세금 반환 조건입니다. 계약 만료일에 맞춰 정확히 돌려받을 수 있는지를 확인하기 위해서는, 반환 시점을 명확하게 적는 것이 필수입니다. “계약 만료일 기준 ○일 이내 반환” 또는 “이사 당일 반환”과 같이 구체적인 표현이 필요합니다.

또한, 집이 매도되거나 집주인의 사정으로 인해 계약이 조기 해지될 경우에도 전세금 반환 시점을 어떻게 할 것인지 별도 조항으로 명시하는 것이 안전합니다. 특히 전세 사기나 깡통전세 위험이 있는 요즘, 전세보증보험 가입 여부도 체크하여 계약서에 반영하는 것이 좋습니다.

관리비 항목과 분담 주체를 구체적으로 기록

입주 후 가장 자주 발생하는 갈등 중 하나가 관리비 분담 문제입니다. 계약 당시에는 대수롭지 않게 넘겼다가 나중에 ‘이건 누가 내는 거지?’ 하고 헷갈리는 경우가 많습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약서에 관리비 항목과 각각의 부담 주체를 상세히 기록해야 합니다.

예를 들어, “공동 전기료, 경비비, 청소비 등 공용관리비는 임차인 부담 / 승강기 수리, 외벽 공사 등 대규모 유지보수 비용은 임대인 부담”과 같이 항목을 구체화해야 합니다. 난방비, 인터넷 사용료, TV 수신료 등도 계약서에 포함시키는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.

수리 및 보수 책임을 구체화

냉장고가 고장 나거나 수도가 새는 등 생활 속 크고 작은 문제들은 언제든지 발생할 수 있습니다. 이때 수리비용을 누가 부담해야 하는지에 대해 분쟁이 생기기 쉽습니다. 이를 막기 위해 계약서에 ‘설비 고장 시 책임 소재’를 명확히 해두는 것이 중요합니다.

예를 들어, 입주 전에 존재하던 문제는 임대인이 수리하고, 입주 후 임차인 과실로 발생한 고장은 임차인이 책임진다는 식으로 정리할 수 있습니다. 혹은 보일러, 에어컨, 가스레인지 등 주요 설비는 반드시 임대인이 수리한다고 명시해두면 더 확실합니다.

특약사항에는 말로 한 약속도 반드시 기록

‘이건 나중에 해드릴게요’, ‘그건 그냥 서비스예요’라는 말은 계약서에 적지 않으면 아무런 효력이 없습니다. 구두 약속은 시간이 지나면 잊히거나 부인될 수 있기 때문에, 꼭 서면으로 남겨야 합니다. 바로 ‘특약사항’이 그 역할을 합니다.

예를 들어, 입주 전 벽지 교체, 에어컨 설치, 주차공간 보장, 반려동물 허용 등 말로만 주고받은 약속이 있다면 모두 특약사항으로 기록해두는 것이 좋습니다. 또한 특약사항은 일반 조항보다 우선 적용되므로, 전세계약서에서 가장 신중하게 작성해야 할 부분이기도 합니다.

관련 글: [특약사항 작성 시 유의할 점]

주택의 하자 유무와 확인 시점을 미리 기록

입주 후 벽에 곰팡이가 피거나 창문이 잘 닫히지 않는 등의 하자가 발견될 수 있습니다. 이런 상황을 대비하기 위해 ‘하자 확인 시점’과 ‘책임 범위’를 계약서에 포함시켜야 합니다. 입주 당일 또는 그 이전에 하자 확인을 실시하고, 문제가 있다면 누가 어떻게 처리할지를 명확히 기재하세요.

사진을 찍어두는 것도 좋은 방법이며, 하자 발견 시 서면 통보를 통해 수리를 요청할 수 있도록 문구를 삽입하는 것도 유리합니다. 입주 전 점검은 매우 중요하며, 간단한 점검 체크리스트를 함께 활용하는 것이 좋습니다.

전입신고 및 확정일자 받는 절차

계약서 작성이 끝났다고 안심할 수는 없습니다. 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야만 전세금 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 전입신고는 동 주민센터에서, 확정일자는 계약서에 도장을 받는 절차입니다. 이 두 가지가 있어야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

계약서에는 확정일자나 전입신고에 대한 안내 문구를 넣고, 집주인의 협조 여부도 특약으로 확인해두는 것이 안전합니다. 특히 등기부등본 상 근저당이 설정돼 있다면 반드시 더 신경 써야 합니다.

관련 글: [전입신고와 확정일자의 중요성]

근저당권 등기 여부와 위험 신호를 사전에 점검

전세계약서를 작성하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 바로 ‘등기부등본’입니다. 여기에 근저당권이 설정돼 있다면, 그 집은 이미 은행에서 대출을 받은 상태입니다. 이런 집은 깡통전세 위험이 높기 때문에 반드시 세입자가 주의해야 합니다.

계약 전 등기부등본을 열람하고, 설정된 채권 최고액이 전세금보다 낮은지 반드시 비교해야 합니다. 위험하다고 판단되면 전세보증보험 가입 여부, 임대인의 신용 상태 등을 꼼꼼히 점검해 계약서에 안전장치를 마련해야 합니다.

관련 글: [깡통전세 위험 알아보는 법과 대처 방법]

중개사 책임과 분쟁 발생 시 대처방안도 기록

전세계약을 공인중개사를 통해 진행했다면, 계약서에 중개사 정보와 분쟁 발생 시 중재 방안도 명시해두는 것이 좋습니다. 간혹 계약에 문제가 생겼을 때, 중개사가 책임을 회피하는 경우가 있기 때문입니다.

계약서에는 중개업소명, 등록번호, 대표자 이름 등을 정확히 기입하고, 문제가 발생했을 때 어떻게 해결할지 중재 조항도 함께 두면 유리합니다. 예를 들어, ‘분쟁 발생 시 한국공인중개사협회 분쟁조정위원회에 중재 요청’ 등의 문구를 활용해보세요.

마무리

전세계약서 한 장에는 보이지 않는 많은 책임과 권리가 담겨 있습니다. 그저 ‘집만 좋으면 됐지’라는 생각으로 대충 넘어가면, 나중에 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 오늘 소개한 필수 조항 5가지와 함께 세부적인 항목까지 꼼꼼히 챙기신다면, 더 이상 전세계약이 두렵지 않을 것입니다.

좋은 계약은 ‘서로를 지키는 약속’에서 시작됩니다. 다음 계약서 작성 시엔 꼭 이 글을 다시 떠올려보세요.
이제는 계약서 한 줄 한 줄에 당신의 권리를 기록해보세요.

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