살다 보면 집에 고장이나 문제가 생기는 건 피할 수 없죠. 변기 물이 안 내려가거나, 벽에 곰팡이가 피거나, 보일러가 말썽을 부릴 때마다 드는 생각… “이거, 내가 고쳐야 해? 아니면 집주인이 해줘야 해?” 저도 전세 살면서 이런 고민을 자주 했었는데요. 자칫하면 수십만 원, 많게는 백만 원이 넘는 돈이 나갈 수도 있어서, 책임 소재를 정확히 아는 게 정말 중요하더라고요. 오늘은 임대차 계약에서 흔히 발생하는 수리 비용 문제를 둘러싼 책임 구분과 실제 사례를 바탕으로, 임대인과 임차인 중 누가 어떤 수리를 부담해야 하는지 명확히 정리해드릴게요.
수리 비용 책임의 기본 원칙
임대차 계약에서 수리 비용의 부담 주체는 원칙적으로 다음과 같이 나뉘어요. 건물의 ‘존재 유지’에 필수적인 수리라면 임대인의 책임, 사용과 관련된 ‘일상적인 관리’ 차원의 수리라면 임차인의 책임이죠. 예를 들어 벽에 금이 가거나 지붕이 새는 등 구조적인 문제는 임대인이, 사용 중에 파손된 샤워기나 배수구 막힘 등은 임차인이 처리해야 해요.
하지만 이런 구분이 항상 명확한 건 아니에요. 실제로 많은 경우, 양측이 “그건 당신 책임이에요!”라고 주장하다가 분쟁으로 이어지기도 하죠. 그래서 계약서 상에 수리 범위와 책임을 명시해 두는 것이 정말 중요하답니다.
임대인이 부담해야 하는 경우
임대인의 책임은 일반적으로 건물의 구조적 안정성과 공공설비 유지에 해당해요. 쉽게 말해, ‘집 자체에 문제가 생긴 경우’라고 보면 돼요. 아래 표를 보면 이해가 쉬울 거예요.
특히 보일러나 에어컨처럼 집에 설치된 설비들이 ‘기본 제공’된 것이었다면, 이 역시 임대인이 고쳐줘야 하는 경우가 많아요. 단, 임차인의 고의나 과실로 망가졌다면 예외예요.
임차인이 부담해야 하는 경우
임차인의 수리 책임은 ‘사용상의 문제’에서 비롯되는 경우가 많아요. 특히 일상적인 소모나 경미한 고장은 임차인이 처리해야 할 부분이에요. 아래 리스트를 보면 대표적인 예를 알 수 있어요.
- 샤워기 헤드, 수도꼭지 교체
- 조명등 또는 형광등 교체
- 변기 막힘, 배수구 청소
- 창문 방충망 교체
- 콘센트 커버 파손 등 경미한 부품 수리
중요한 건 고장의 원인이 ‘사용 중 생긴 문제인지’, 아니면 ‘건물의 노후화나 하자 때문인지’를 따져봐야 한다는 거예요. 특히 계약서에 “소모품은 임차인이 부담한다”는 조항이 있을 경우, 분쟁의 여지가 줄어들 수 있어요.
분쟁이 잦은 애매한 사례들
실제 생활에서는 명확히 임대인 또는 임차인 책임이라고 딱 잘라 말하기 어려운 경우도 많아요. 특히 고장의 원인을 특정하기 어렵거나, 처음부터 상태가 나빴는지 확인할 수 없는 경우는 서로 책임을 떠넘기게 되죠. 예를 들어 이런 상황들이 있어요.
보일러가 고장 났는데, 입주 초부터 온수가 잘 나오지 않았다면? 이건 입주 당시부터 문제가 있었던 걸로 봐야 하죠. 반면, 1년 이상 문제없이 쓰다가 고장이 났다면 사용 중 문제일 가능성이 높아요. 또 하나, 욕실 실리콘에 곰팡이가 피었을 때도 책임 소재가 애매해요. 건물의 통풍 구조 때문이라면 임대인 책임일 수 있고, 평소 환기를 안 했으면 임차인 책임일 수도 있죠.
이런 경우엔 입주 시 사진을 찍어 보관해두거나, 문제가 생긴 즉시 임대인에게 알리고 기록을 남겨두는 것이 중요해요. 문서화된 증거가 있으면 분쟁 시 유리하게 작용할 수 있어요.
수리 책임 정리를 위한 체크표
이렇게 정리된 표를 참고하면 대부분의 상황에서 누구 책임인지 판단하기 쉬워요. 다만, 상황에 따라 예외가 생길 수 있으니 계약서 내용과 실제 상황을 종합적으로 고려해야 해요.
수리 전 반드시 확인할 5가지
- 고장 발생 시 즉시 사진·영상 기록을 남긴다.
- 임대인에게 구두가 아닌 문자나 메신저로 알리고 캡처해둔다.
- 계약서 상 수리 책임 관련 조항을 다시 확인한다.
- 관리실, 전문가 등의 의견을 받아 중립적 진단을 요청한다.
- 문제 해결 전, 무단 수리 후 비용 청구는 피한다.
감정적으로 대응하기보다, 객관적인 자료와 절차를 통해 문제를 해결하는 게 가장 현명한 방법이에요. 특히 수리비용이 10만 원 이상 발생할 경우엔 반드시 협의 후 진행해야 분쟁을 줄일 수 있죠.
Q&A
마치며
집 수리 비용 문제는 작은 고장 하나에도 큰 갈등으로 번질 수 있는 민감한 주제예요. 임대인과 임차인 사이에 책임 소재를 명확히 구분하는 것만으로도 많은 분쟁을 예방할 수 있죠. 특히 계약서 작성 시 수리 범위와 책임 구분을 명확히 해두는 것이 가장 중요합니다. 실생활에서는 예상치 못한 문제가 생기기 마련이니까요.
저도 예전에 보일러가 고장 나서 추운 겨울을 벌벌 떨며 보낸 적이 있었어요. 임대인과 연락이 안 돼서 결국 제 돈으로 수리했는데, 나중에 보증금에서도 돌려받지 못했죠. 그런 경험이 있기에 이 글을 쓰면서도 “아, 미리 알아둘 걸…”이라는 생각이 들었답니다.
여러분은 꼭 그런 일 겪지 않으셨으면 해요. 작은 고장이더라도 사진을 찍고, 증거를 남기고, 꼭 사전에 임대인과 소통하세요. 그리고 무엇보다도 계약서 꼼꼼히 읽고, 필요한 내용은 추가하거나 수정 요청도 당당히 하시길 바랍니다!
결국 임대차는 ‘신뢰’로 이어지는 계약 관계예요. 서로 책임을 다하고, 서로의 입장을 존중한다면 훨씬 더 평화로운 주거 생활이 가능해질 거예요.