알고 가면 100% 안전! 전세 사기 피하는 법 & 계약 체크리스트

전세 계약, 정말 믿고 들어가도 되는 걸까요? 뉴스만 켜면 등장하는 '전세 사기' 사례들—등기부등본 위조부터 이중계약, 전입신고 방해까지… 정말 한순간의 방심으로 몇천만 원을 날릴 수도 있다는 사실, 무섭지 않나요? 하지만 괜찮아요. 제대로 알고, 제대로 확인하면 얼마든지 피할 수 있는 게 바로 전세 사기랍니다. 오늘 이 글에서는 제가 직접 정리한 '전세 사기 피하는 법'과 '꼭 체크해야 할 계약 항목'을 차근차근 알려드릴게요. 한 번쯤 전세 들어갈 계획이 있다면 꼭 읽어보세요. 이건 정말, 당신의 돈을 지키는 가장 현명한 5분이 될 거예요!

전세 사기의 대표 유형들

전세 사기라고 하면 ‘계약서 잘 쓰면 되는 거 아냐?’라고 생각할 수도 있지만, 현실은 훨씬 교묘해요. 가장 대표적인 건 ‘이중 계약’이에요. 집주인이 A와 B에게 동시에 전세 계약을 맺고, 나중에 한 명에게만 돈을 돌려주는 방식이죠. 또 하나는 ‘명의 신탁’ 사기입니다. 실제 소유자가 아닌 사람이 집을 내놓고 계약을 진행하는데, 이 경우 임차인은 전혀 법적 보호를 받지 못해요. 그리고 ‘깡통 전세’도 무시할 수 없죠. 집값보다 전세보증금이 더 비싸서, 나중에 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크답니다.

반드시 확인할 법적 서류

서류명	확인 포인트
등기부등본	소유자 일치 여부, 근저당 설정 여부
신분증 사본	소유자 본인 확인용, 위조 여부 주의
전세계약서	임대인 서명, 특약 조항 포함 여부
건축물대장	불법건축물 여부 확인

이 서류들만 제대로 확인해도 전세 사기의 80%는 걸러낼 수 있어요. 특히 등기부등본은 무조건 ‘공동주택’으로 검색하고, 발급 당일의 최신본을 확인해야 해요. 오피스텔이나 빌라일수록 위조 위험이 높기 때문에 더 주의가 필요하답니다.

사기를 피하기 위한 체크리스트

☑ 등기부등본은 반드시 ‘직접’ 발급받아 확인하기
☑ 계약 당일, 소유자 신분증 실물 대조
☑ 전입신고 가능 여부, 미리 주민센터 문의
☑ 확정일자 받기 전 절대 보증금 송금 금지
☑ 계약서에 ‘근저당 설정 시 계약 무효’ 특약 삽입
☑ 주변 시세와 보증금 비교해 ‘깡통’ 여부 점검
☑ 임대인 연락처, 주소, 계좌번호 정확히 기록
☑ 부동산 중개사 책임 범위 명확히 하기

체크리스트는 단순한 참고가 아니라 생존 가이드예요. 하나라도 빼먹으면 그게 바로 사기의 구멍이 될 수 있어요. 특히 ‘확정일자 전 보증금 송금 금지’는 필수 중의 필수! 요즘은 중개사까지 공모하는 사례도 있어요. 꼭 이 리스트 프린트해서 계약할 때 하나하나 확인하세요.

전입신고와 확정일자의 중요성

전입신고와 확정일자, 두 단어 모두 익숙하긴 한데… 왜 그렇게 강조되는 걸까요? 이유는 명확해요. 두 가지를 완료해야만 '대항력'과 '우선변제권'이라는 강력한 법적 보호를 받을 수 있기 때문이에요. 대항력은 집이 경매에 넘어가도 내 권리를 주장할 수 있게 해주고, 우선변제권은 보증금 회수 순서에서 앞서게 해줘요. 특히, 깡통 전세에서 우선변제권이 있는지 없는지는 천지 차이랍니다.

전입신고는 주민센터나 정부24에서 온라인으로도 가능하고, 확정일자는 계약서를 지참해서 관할 주민센터에 방문하면 도장 하나로 끝나요. 간단하지만 안 하면 큰일 나는 것들—꼭 기억해두세요.

계약 전 반드시 물어봐야 할 질문들

질문 항목	확인 이유
등기부등본상의 실제 소유자 맞나요?	명의자와 계약자가 다르면 사기 가능성 ↑
보증금 반환은 어떤 절차로 진행되나요?	계약 종료 시점의 대응 방식 확인 필요
과거 임차인들과의 분쟁 이력은 있나요?	소송이나 민원 이력 확인은 중요한 신호
전입신고 및 확정일자에 대한 방해는 없나요?	전세 사기범은 이 과정을 방해하려 함

부동산에서 아무 말 없이 계약서만 내민다고요? 그럼 질문을 던지세요! 이 네 가지는 반드시, 큰 소리로 묻고 확인하고 기록해야 해요. 껄끄럽더라도 '그냥 넘어가기'는 이제 그만—당신의 돈이 걸린 문제예요.

전세 계약 이후 점검해야 할 사항

✔ 전입신고 및 확정일자 처리 완료 확인
✔ 계약서 원본 및 서류 스캔본 백업
✔ 월세‧관리비 납부 내역 기록 유지
✔ 주기적으로 등기부등본 재확인
✔ 집주인 연락처 및 주소 재확인
✔ 임대차 보증보험 가입 여부 검토

계약이 끝났다고 안심하면 안 돼요. 사기는 계약 이후에도 발생할 수 있어요. 특히 중간에 집이 경매로 넘어가는 경우, 등기부등본 변동을 제때 파악하지 못하면 그대로 당할 수 있죠. 계약 기간 동안에도 꾸준한 관리와 확인이 필요하답니다.

Q&A

Q1) 전세 사기는 보증보험으로 완전히 보호받을 수 있나요?

A1) 보증보험은 전세 사기에 대한 ‘최후의 보루’예요. 하지만 가입 조건이 까다롭고, 임대인의 동의가 필요한 경우도 있어서 모든 경우에 적용되진 않아요. 가입 전 조건을 꼼꼼히 확인하세요.

Q2) 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?

A2) 전입신고만으로 대항력이 생기지만, 우선변제권까지 얻기 위해선 반드시 확정일자도 받아야 해요. 둘 다 해야 ‘법적 보호’가 완성돼요.

Q3) 계약서 특약은 어떻게 작성하면 되나요?

A3) ‘계약 이후 근저당 설정 시 계약 무효’, ‘전입신고 방해 시 손해배상’ 같은 내용을 명시하세요. 특약은 말이 아닌 ‘문서’로 남겨야 효력이 생깁니다.

Q4) 집주인이 실거주하는 경우에도 사기 위험이 있나요?

A4) 실거주라 해도 안심할 수 없어요. 명의 신탁이거나 담보대출이 과도한 경우 사기 가능성이 존재합니다. 항상 등기부등본으로 사실을 확인하세요.

Q5) 중개사무소에서 계약하면 안전한가요?

A5) 반드시 그런 건 아니에요. 일부 중개사도 사기에 연루되는 경우가 있으므로, 공인중개사 등록번호와 개설등록증을 확인하고, 부동산도 ‘신뢰할 수 있는지’ 검증해야 해요.

마치며

전세 계약은 여전히 수많은 사람들이 선택하는 주거 방식이에요. 하지만 그만큼 사기를 노리는 이들도 많죠. 오늘 알려드린 전세 사기의 유형부터 확인해야 할 서류, 계약 전 질문과 체크리스트까지—하나하나 실천만 해도 위험을 크게 줄일 수 있어요. 모든 계약은 ‘의심에서 출발해, 확인으로 마무리’하는 게 정답입니다. 단 한 번의 실수로 인생이 송두리째 흔들릴 수 있는 만큼, 절대 방심하지 마세요. 그리고 이 글이 당신의 보증금을 지켜주는 방패가 되길 바라요.

앞으로도 부동산 정보, 전세 전략 등 도움이 되는 글로 다시 찾아올게요. 이 글이 유익했다면 공유도 부탁드려요!

당신의 안전한 전세 생활, 여기서 시작됩니다.