불법건축물 구별법, 계약 전에 꼭 확인하세요

요즘 부동산 계약을 앞두고 있다면, ‘불법건축물’이라는 단어가 귀에 들어오셨을 겁니다. 겉보기엔 멀쩡한 건물도, 실제로는 불법 증축이나 용도 변경 등 법에 위배된 상태일 수 있습니다. 이런 건물을 모르고 계약하게 되면 과태료 부과는 물론, 매도도 어렵고 대출도 안 되는 불이익을 감수해야 합니다.
특히 전세나 매매를 앞두고 있는 분들이라면 불법 여부를 제대로 파악하지 못하면 ‘함정 계약’에 빠질 위험도 크죠. 그래서 오늘은 불법건축물의 개념부터 구별하는 법, 실제 계약 시 확인할 수 있는 방법까지 꼼꼼히 알려드리겠습니다.
이 글을 끝까지 읽으시면, 앞으로 어떤 부동산 계약이든 보다 똑똑하게, 그리고 안전하게 진행할 수 있을 것입니다.

혹시 지금 보려는 건물, 진짜 합법인지 확신이 없다면 반드시 이 글을 참고해보시길 바랍니다.
그 작은 체크 한 번이 여러분의 큰 손해를 막아줄 수 있습니다.
자, 이제 본격적으로 알아보겠습니다. 계약 전에 알아야 할 불법건축물 구별법, 지금부터 시작합니다.

건물 외관만으로는 알 수 없는 불법건축물의 진짜 실체

많은 사람들이 건물 외관을 보고 “멀쩡하네?“라고 생각합니다. 하지만 불법건축물은 겉보기로는 전혀 구별되지 않는 경우가 많습니다. 예를 들어, 옥탑방처럼 보이는 공간이 사실 불법 증축된 것일 수도 있고, 상가로 허가받은 건물을 주거용으로 무단 변경한 경우도 흔합니다.

그렇다면 어떻게 구별해야 할까요?
정답은 건축물대장입니다. 해당 건물의 용도, 층수, 면적, 구조 등이 기재된 공적 문서로, 불법 여부를 가장 정확하게 판단할 수 있는 자료입니다. ‘건축물대장과 실제 현황을 비교’하는 것이 첫 단계입니다.

건축물대장과 등기부등본은 꼭 따로 확인해야 하는 이유

건축물대장만 보고 끝내는 분들이 많습니다. 하지만 건축물대장과 등기부등본을 함께 비교해야 진짜 정보를 얻을 수 있습니다.

건축물대장은 건물의 구조와 용도 등 물리적 상태를 나타내고, 등기부등본은 소유권이나 저당권 등 법적 권리를 보여줍니다. 만약 등기부등본에 존재하지 않는 건물이 건축물대장에만 있다면, 이는 ‘무허가 건축물’일 가능성이 큽니다. 또는 반대로 등기된 건물인데 건축물대장엔 빠져 있다면, 역시 문제가 있는 구조일 수 있습니다.

부동산 계약 전에는 반드시 두 문서를 동시에 확인하고, 내용이 서로 일치하는지 체크해야 합니다.

불법 증축은 생활 속에 숨어 있는 고질적 문제

불법건축물 중 가장 흔한 유형이 바로 ‘불법 증축’입니다.
보통 건축 허가를 받을 때는 용도와 면적 등이 엄격하게 제한되는데, 일부 소유자들은 이를 무시하고 베란다 확장, 옥상 증축, 외부 계단 설치 등을 임의로 진행합니다.

이런 증축은 처음엔 사소해 보일 수 있지만, 문제가 생기면 철거 명령은 물론 과태료까지 부과됩니다. 또한 화재나 안전 사고 발생 시, 보험 처리나 소송에서도 불이익을 받을 수 있어 매우 주의가 필요합니다.

특히 다세대주택이나 상가주택에서 불법 증축은 흔하게 이루어지므로, 계약 전 외부와 내부를 꼼꼼히 살펴보고 의심 가는 부분은 꼭 지자체에 문의하세요.

인터넷으로 누구나 확인할 수 있는 불법 여부 조회 방법

불법건축물인지 확인하는 가장 빠르고 쉬운 방법은 ‘정부24’나 ‘서울부동산정보조회시스템’ 등을 활용하는 것입니다.

예를 들어 정부24에서는 건축물대장을 무료로 열람할 수 있고, 서울에서는 ‘토지이용규제정보서비스’나 ‘부동산정보조회시스템’을 통해 해당 건축물의 현황과 허가 여부를 상세히 확인할 수 있습니다.

이런 시스템을 활용하면 직접 관공서에 가지 않아도, 집에서 클릭 몇 번으로 불법 여부를 확인할 수 있습니다. 특히 건축물대장과 지도상의 실제 모습이 다른 경우, 의심해봐야 합니다.

정부24 건축물대장 조회 바로가기

부동산 중개사에게 모든 걸 맡겨선 안 되는 이유

많은 분들이 믿고 있는 부동산 중개사도, 때로는 모든 정보를 전달하지 않거나 잘못 안내할 수 있습니다.

불법 여부를 몰랐거나 알고도 말하지 않는 경우도 있기 때문에, ‘중개사가 알아서 다 해준다’는 생각은 위험합니다.
실제로 몇몇 사례를 보면 중개사도 확인하지 않은 불법건축물 매매로 인해 분쟁이 생기는 경우가 많았습니다.

계약 전, 반드시 본인이 직접 서류를 확인하고, 필요하다면 지자체 건축과에 문의하여 확인하는 습관이 중요합니다.

계약서에 특약으로 불법건축물 책임을 명시해야 안전

만약 조금이라도 불법 여부가 의심된다면, 계약서에 특약을 반드시 넣어야 합니다.
예: “본 건물은 불법건축물 아님을 매도인이 보증하며, 추후 불법으로 밝혀질 경우 모든 책임은 매도인이 부담한다.”

이렇게 문서로 명시하면, 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받을 수 있습니다.
단순히 구두로 확인하는 것보다, 서면 계약서에 적어두는 것이 가장 확실한 방법입니다.

대출 심사에서 불법건축물 여부가 큰 영향을 미친다

불법건축물은 대출 심사에서 거절 사유가 될 수 있습니다.
은행은 건물의 합법성, 담보가치 등을 기준으로 대출 여부를 판단하기 때문에, 불법 요소가 있다면 대출 자체가 어려워집니다.

특히 전세자금대출이나 주택담보대출을 계획 중인 분들이라면, 반드시 사전에 확인해야 합니다.

전세 계약 시 세입자의 권리가 약해질 수 있다

불법건축물에 전세로 들어가면, 주택임대차보호법에 따른 보증금 보호가 어려워질 수 있습니다.
정식 주거용으로 허가받지 않은 공간은 법적으로 주택으로 인정되지 않기 때문입니다.

따라서 전입신고나 확정일자도 적용되지 않을 수 있으며, 추후 분쟁 시 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
전세 계약 시 반드시 해당 공간이 ‘주택’으로 용도 등록된 건물인지 확인하세요.

부동산 매매 시 되팔기 어려운 불이익이 따른다

불법건축물은 되팔기도 어렵습니다.
매수자 입장에서도 불안 요소가 되기 때문에, 대부분 거래가 꺼려지고 가격도 낮게 형성됩니다.

또한, 추후 매도할 때 계약 해지나 책임 소지가 발생할 수 있어 불필요한 법적 분쟁이 이어질 수 있습니다.
처음부터 불법 요소가 없는 건물을 매수하는 것이 가장 현명한 투자 방법입니다.

지자체에 불법 여부를 직접 문의할 수 있다

건축물의 불법 여부는 해당 지자체 건축과에 문의하면 확인할 수 있습니다.
단순히 건축물대장만 보고 확신이 서지 않을 경우, 실제 허가 도면과 준공 서류를 열람 요청할 수 있습니다.

또한 현장에서 의심스러운 구조물이 있다면 사진을 찍어 문의하면 보다 명확한 답변을 받을 수 있습니다.
지자체는 해당 건물에 대한 정보와 함께, 문제가 있을 경우 후속 조치까지도 안내해 줍니다.

공유 오피스나 컨테이너 사무실도 불법 가능성이 있다

요즘 인기 있는 공유 오피스, 이동식 컨테이너 사무실 등도 사실 불법 요소가 포함된 경우가 있습니다.
특히 토지의 용도에 맞지 않게 설치되었거나, 건축 허가 없이 사용 중인 경우가 많습니다.

따라서 단기 임대라 하더라도, 계약 전 반드시 허가 여부를 확인하고, 임대인이 이를 명확히 설명하는지 체크해야 합니다.

철거 명령이나 과태료는 세입자에게도 영향이 간다

불법건축물에 입주한 세입자도 철거 명령이나 과태료 부과의 피해자가 될 수 있습니다.
지자체가 철거 명령을 내리면, 별도의 보상 없이 건물을 비워야 할 수도 있고, 과태료 부담도 일부 전가될 수 있습니다.

또한 전기나 가스 등 설비 변경 시에도 제약이 많아, 생활에 큰 불편을 겪을 수 있습니다.
불법 요소는 단지 소유자만의 문제가 아닙니다.

관련 글: [전세 계약 총정리 - 보증금 지키는 완벽한 매뉴얼]

마무리

불법건축물은 단순한 행정 위반을 넘어, 여러분의 재산과 일상에 직접적인 피해를 줄 수 있는 요소입니다.
계약 전 서류를 제대로 확인하는 것만으로도 대부분의 위험을 예방할 수 있습니다.

이 글에서 알려드린 방법대로 건축물대장, 등기부등본, 지자체 확인까지 철저히 체크하시고, 계약서에 특약을 명시하여 혹시 모를 상황에 대비하세요.
안심하고 살 수 있는 공간을 선택하는 일은, 결국 내 삶을 안전하게 지키는 첫 걸음입니다.